BGH entscheidet im April über bröckelnde Balkone und Eigentümerpflichten

Bröckelnde Balkone: Eigentümerstreit von der Ostsee bis zum Bundesgerichtshof - BGH entscheidet im April über bröckelnde Balkone und Eigentümerpflichten

Ein jahrelanger Rechtsstreit um Balkonsanierungen in einer Ostsee-Wohnanlage hat nun Deutschlands höchstes Zivilgericht erreicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) wird am 24. April ein Urteil in einem Fall fällen, der angesichts des desolaten Zustands der Balkone als "wirklich verzweifelt" beschrieben wird. Die Richter bezeichneten den Streit als "äußerst bedeutsam", da er tausende Wohneigentümergemeinschaften bundesweit betreffen könnte.

Der Konflikt begann, als die Eigentümerversammlung des Ostsee-Komplexes ein Gutachten in Auftrag gab, das drei Sanierungsoptionen für die bröckelnden Balkone vorlegte. Auf der Jahresversammlung 2022 fand jedoch keiner der Vorschläge die erforderliche Mehrheit, sodass die Reparaturen in der Schwebe blieben. Ein frustrierter Eigentümer zog daraufhin vor Gericht mit der Begründung, die Gemeinschaft sei zum Handeln verpflichtet – doch die unteren Instanzen wiesen die Klage ab. Sie urteilten, die Eigentümergemeinschaft habe nicht das Recht, eine Entscheidung per Mehrheitsbeschluss durchzusetzen.

Im Mittelpunkt des Falls steht eine private Vereinbarung, die sogenannte Teilungserklärung, die die Verantwortung für die Balkoninstandhaltung von der Gemeinschaft auf die einzelnen Eigentümer überträgt. Nach deutschem Recht müssen gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile zwar prinzipiell gemeinsam unterhalten werden, doch solche Vereinbarungen können diese Regel außer Kraft setzen. Der BGH hat in früheren Urteilen – etwa in den Fällen V ZR 226/11 (2012) und V ZR 44/19 (2020) – solche Regelungen bestätigt und festgehalten, dass Wohneigentümergemeinschaften sie respektieren müssen, sofern sie nicht ausdrücklich geändert werden. Der Anwalt des Klägers argumentierte jedoch, die Gemeinschaft könne sich ihrer Fürsorgepflicht nicht vollständig entziehen und müsse eingreifen dürfen, wenn Schäden auf das gesamte Gebäude überzugreifen drohen.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision nun zugelassen und muss entscheiden, wie weit der Spielraum solcher privater Vereinbarungen reicht – und ob sie überhaupt zulässig sein sollten. Die Entscheidung wird klären, ob Wohneigentümergemeinschaften zum Einschreiten gezwungen werden können, wenn einzelne Eigentümer untätig bleiben, selbst wenn Verträge ihre Befugnisse einschränken.

Das für den 24. April erwartete Urteil wird festlegen, wer in ähnlichen Streitfällen bundesweit die letzte Verantwortung für Balkonsanierungen trägt. Falls das Gericht der Eigentümergemeinschaft recht gibt, könnte dies eine Neubewertung der Anwendung privater Instandhaltungsvereinbarungen erzwingen. Bestätigt es hingegen die Urteile der Vorinstanzen, müssen einzelne Eigentümer möglicherweise allein haften – selbst wenn die Reparaturen dringend notwendig sind.